Doskonale pamiętam szaleństwo związane z budownictwem mieszkaniowym okresu 2005-2008. Oczywiście rynek zaczął się poprawiać już wcześniej – 2003 rok stanowił początek poprzedniej hossy. Obok poprawy ogólnej sytuacji gospodarczej przyczyniła się do tego rewolucja w ofercie kredytów hipotecznych. Spadek stóp procentowych spowodował, że zaczęły być one dostępne dla zdecydowanie większej grupy potencjalnych klientów. Oczywiście pojawiły się także oferty w walutach obcych, włącznie z nieszczęsnymi frankami. Dzisiaj wiemy, jak to się skończyło, wtedy franki, czyli zdecydowanie niższe stopy procentowe, otworzyły możliwości wzięcia kredytu także tym, którzy mniej zarabiali. W sumie zaczął rosnąć popyt na mieszkania. W dodatku niższe stopy oznaczały także niższe koszty finansowania budowy mieszkań. Tak czy inaczej, zaczęła się hossa.
Możliwości realizacji były jednak ograniczone. Z jednej strony administracja samorządowa nie była tak wydolna jak dzisiaj, z drugiej przy wzroście podaży zaczęło brakować nawet cegieł i stali zbrojeniowej, nie mówiąc już o pracownikach. W efekcie doszło do dramatycznego wręcz wzrostu cen. W niektórych miejscach nawet czterokrotnie w okresie od 2003 do 2008 roku.
Potem był kryzys i dramaty wielu osób. Także firm budujących mieszkania. Ceny spadły nawet o połowę, deweloperzy zostali z niesprzedanymi lokalami i kredytami do spłacenia. A czasy były takie, że często można było dostać kredyt nawet na zakup działki, co dzisiaj jest niemożliwe, konieczny jest własny wkład. Fala upadłości wyczyściła dość skutecznie rynek.
Życie nie znosi jednak pustki, poza tym po okresach gorszych przychodzą lepsze. I tak właśnie stało się około 2013 roku. Pewnie mogło się zacząć już wcześniej, ale po kryzysie 2009 roku przyszedł kolejny w 2012. Tym razem strefy euro, który także wyhamował wzrost gospodarczy w Polsce i pogorszył nam nastroje. A zatem nieśmiało rynek zaczął wstawać w okolicach 2013. Deweloperzy precyzyjnie liczyli koszty, dodawali niewielki zysk – niewielki w porównaniu z tym, co widzieliśmy w roku 2008. Wspomniane koszty spadły znacząco, bo materiały budowlane dramatycznie potaniały – jak to w kryzysie. Potanieli także pracownicy, bo bezrobocie znowu wyraźnie wzrosło i przekroczyło 14%.
I znowu można było budować znacznie taniej. Stopy procentowe były jeszcze niższe, to z kolei było odpowiedzią Narodowego Banku Polskiego na wyhamowanie gospodarki. W niezłych lokalizacjach w Krakowie czy w Warszawie można było kupić mieszkanie poniżej 6 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W 2008 cena podobnych lokali wyraźnie przekraczała 10 tysięcy.
Stabilne ceny utrzymywały się dość długo, bo przynajmniej do 2016 roku. Owszem, jakiś wzrost obserwowaliśmy, ale co najwyżej na poziomie kilku procent rocznie i to pomimo wyraźnego wzrostu popytu. Czemu popyt rósł? Znowu swoje zrobiły niskie stopy procentowe. Tyle tylko, że teraz ten mechanizm zadziałał niejako od drugiej strony, zdecydowanie spadła bowiem opłacalność lokat bankowych. O ile przed 2008 rokiem karierę robiły zakupy na kredyt, o tyle teraz większość mieszkań kupuje się za gotówkę, czyli bardzo często w celach inwestycyjnych. Oczywiście mówimy tu o innych grupach społeczeństwa – teraz mieszkania częściej kupują ci, którzy mają nadwyżki środków. Jednak nie zmienia to faktu, że zainteresowanie mieszkaniami wzrosło do takiego stopnia, że osiągnięto rekord w liczbie budowanych mieszkań. Dlaczego zatem ceny rosły nieznacznie? Głównie dlatego, że deweloperzy nauczeni doświadczeniem 2009 i 2010 roku, kiedy wielu z nich zostało z niesprzedanymi lokalami, chcieli przede wszystkim szybko wszystkiego się pozbyć, więc nie podnosili cen.
Sytuacja dość gwałtownie zmieniła się jednak w roku 2017. Wyraźny wzrost inwestycji samorządów, uruchomienie środków unijnych i zbliżające się wybory doprowadziły do wyraźnego wzrostu cen materiałów budowlanych i wykonawstwa. Tak na marginesie: pamiętajmy o rynku pracy – płace w budownictwie rosły sukcesywnie od przynajmniej 2015 roku. Jednocześnie jeszcze bardziej wzrósł popyt, kupowanie mieszkań, jako bezpieczny sposób inwestowania znowu jest w modzie. Wzrost cen zatem przyspieszył.
Czy zatem można już mówić o budowaniu bańki spekulacyjnej? Moim zdaniem przesłanki już się pojawiły. Owszem, jesteśmy jeszcze daleko od cen z 2008 roku, ale ich wzrost przyspieszył. To, co jest pocieszające, to fakt, że tym razem są to w znacznej mierze inwestycyjne zakupy gotówkowe z perspektywą wieloletnią. Będzie to stabilizowało rynek przy ewentualnej dekoniunkturze. Znaczna część osób przeczeka po prostu spadek cen i nie będzie sprzedawała swoich nieruchomości.
Czy zatem warto teraz kupować? Inwestycyjnie byłbym już ostrożny. Jeśli kupujemy wymarzone lokum, w którym chcemy mieszkać, to jest to trochę inna sytuacja. Być może musimy wynajmować, a to kosztuje, albo wyjątkowo podoba nam się to, co chcemy kupić. W grę wchodzą emocje. Wtedy nawet wyższa cena nie musi oznaczać, że nie należy kupić. W jednym i drugim przypadku warto pamiętać o tym, że przy kupnie mieszkania najważniejsze są trzy rzeczy, które ograniczają ewentualne straty, kiedy rynek stanie się słabszy. Po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja…
