Spółka planująca rozbudowę Gemini złożyła kolejną propozycję zmiany planu pod planowaną rozbudowę.
Dyskusje o możliwej rozbudowie galerii Gemini to słabną, to znów przybierają na sile. Ścierają się argumenty przeciwników i zwolenników potężnej inwestycji w północnej części miasta. Można było je poznać m.in. pod koniec kwietnia podczas otwartego posiedzenia komisji rozwoju miasta i spraw komunalnych, a także usłyszeć podczas debaty zorganizowanej pod koniec września.
Akcje, petycje, podpisy…
Teraz temat powraca, a to za sprawą petycji, jaką w połowie października skierowało do prezydenta Romana Ciepieli Centrum Handlowe Gemini Park Tarnów. Zarządzający galerią zapytali klientów o ich zdanie na temat planowanej rozbudowy i marki, do dostarczonego do magistratu pisma dołączyli ponad 41 tys. głosów przychylnych rozbudowie (o głosach przeciwnych rozbudowie nic nie wiadomo, a o samej akcji zbierania podpisów i jej wiarygodności pisaliśmy już wcześniej). Jednocześnie Gemini podtrzymuje chęć dalszych rozmów o planie zagospodarowania przestrzennego i możliwości rozbudowy galerii. Z petycji dowiadujemy się również, że firma wniosła uwagi do konsultowanego projektu zmiany planu, które mają być kompromisem.
Do 20 września można było zapoznać się z projektem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla północnej części Tarnowa (obszar ograniczony ulicami Słoneczną, Jana Pawła II, Błonie, Nowodąbrowską i Starodąbrowską), a do 4 października przyjmowano uwagi. Projekt wyłożono ponownie, ponieważ miejscy radni wprowadzili do niego zmiany skutkujące ograniczeniem powierzchni dla mogących tam powstać obiektów handlowych. Chodzi m.in. o to, by na terenie, na którym już jest Gemini, maksymalna wielkość powierzchni sprzedaży wszystkich obiektów handlowo‑usługowych wynosiła 31 tys. m kw., a maksymalna wysokość zabudowy 25 metrów. W praktyce oznacza to zablokowanie rozbudowy galerii Gemini.
Gemini zmienia metraż?
Uwag do projektu zgłoszono niewiele, a samo zainteresowanie konsultacjami było znikome.
– Nie było osób zainteresowanych obejrzeniem przedłożonego nowego projektu zmian, nie było też chętnych do dyskusji – mówi Jacek Czarnik, kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Rewitalizacji UMT. – Uwagi przekazane przez Gemini dotyczą przede wszystkim nowych parametrów planowanej rozbudowy obiektu handlowego. Firma proponuje, by powierzchnia sprzedaży w konsultowanym obszarze mogła wynosić 50 tys. m kw., czyli mniej niż na wniosek galerii przedstawiano w pierwotnej wersji planu, ale więcej niż do obecnego projektu wpisali radni. Drugi parametr to miejsca parkingowe. Galeria proponuje jedno miejsce parkingowe na każde 50 m kw. powierzchni sprzedaży. W wersji pierwotnej planu było to o 10 m kw. więcej, a w propozycji radnych – jedno miejsce na każde 40 m kw. powierzchni sprzedaży. Gemini proponuje też w wielu punktach powrót do wersji projektu przedkładanego radnym wiosną, i m.in. do zapisu o możliwości zabudowy 85 proc. powierzchni nieruchomości. Radni proponują, by było to ograniczone do 60 proc.
Takie zmiany otwierają jednak drogę do wersji pierwotnej, gdyż pozwoliłyby zbudować obiekt o takich samych parametrach wielkościowych, do jakiego chciano wcześniej rozbudować galerię Gemini. Zmniejszenie powierzchni handlowej mogłoby wynikać z powstania wewnątrz obiektu, zamiast sklepów, dodatkowej przestrzeni wystawienniczej czy przeznaczonej na ekspozycję, którą łatwo byłoby zaadaptować na powierzchnię handlową, gdyby w przyszłości doszło do kolejnej zmiany planu pozwalającej na jej zwiększenie.
Tak więc przy tak skonstruowanych zapisach planu, uzyskanie powierzchni handlowej 70 tys. m kw., nie będzie wiązało się z koniecznością rozbudowy obiektu, który będzie miał już wymagane gabaryty.
Co się dzieje za kulisami?
Uwagi rozpatrywać będzie prezydent, zajmą się nimi także radni. Radni chcą mieć czas do namysłu, do dyskusji, poznania poglądów zwolenników i przeciwników rozbudowy. M.in. temu tematowi poświęcono październikowe posiedzenie komisji rozwoju miasta i spraw komunalnych. Gościem był Daniel Dziewit, autor książki „Przeliczeni. Tajemnice galerii handlowych” i twórca bloga o podobnym tytule. Dziewit był najemcą w galeriach handlowych, spotkał się z różnego rodzaju praktykami stosowanymi przez duże galerie wobec najemców (m.in. kaucje, kary za zerwanie umowy), o innych usłyszał, rozmawiając z ludźmi, którzy interesu życia na współpracy z galeriami handlowymi nie zrobili. Jest też założycielem i prezesem Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Ochrony Najemców. Kilka ostatnich lat poświęcił badaniu systemu retail, na bazie którego powstają i działają galerie handlowe. Podczas posiedzenia komisji podzielił się z radnymi kilkoma spostrzeżeniami m.in. na temat metod działania dużych galerii handlowych, wpływu tak dużych obiektów handlowych na miasta.
Jeżdżąc po Polsce, miał okazję zobaczyć pustostany w centrach miast, w których powstały duże galerie handlowe. Widział też puste lokale w galeriach handlowych, w których świetnie prosperują jedynie znane sieciówki, a małe stoiska handlowe lokalnych przedsiębiorców nie budzą zainteresowania klientów. Nie ma też takiej frekwencji, o jakiej zapewniano np. za pośrednictwem mediów. Może i są tłumy odnotowywane przez systemy instalowane przy wejściach, ale to zwiedzający, spacerujący, a nie kupujący.
– Państwa decyzja o braku zgody na rozbudowę Gemini wpisuje się w trend widoczny ostatnio w Polsce. To brak zgody na budowę potężnej galerii w dzielnicy Wilanów w Warszawie, to bojkot przez samorządowców otwarcia nowej galerii w Poznaniu. W Warszawie jedna z firm przeprowadziła anonimową ankietę odnośnie zapotrzebowania na galerię na Wilanowie. Rzekomo ok. 90 proc. odpowiedzi było na tak. Jednak po dodatkowych analizach okazało się to manipulacją, a firma wycofała się z podawanych wyników. Galerie handlowe upadają m.in. w Stanach Zjednoczonych, ale także w Australii czy na Węgrzech. Specjaliści podkreślają, że w perspektywie rozwoju miasta czy regionu opuszczone galerie są problemem dla samorządu – mówi Dziewit. – Walka na słowa między galeriami handlowymi a małymi firmami sprowadzana jest do tego, że o drobnych przedsiębiorcach osadzonych od lat w mieście mówi się, że są zacofani, że nie są konkurencyjni… A to nie tak. Galerie handlowe konkurują z całym miastem, zasysając miasto, oferując darmowe atrakcje, podpowiadają jak spędzić wolny czas. Skutkiem negatywnym są nie tylko pustostany w centrach miast (w Bielsku‑Białej naliczyłem ich 170), ale również spadek wartości nieruchomości, bo puste lokale, w których nikt nie chce prowadzić sklepu, są mniej warte.
Radni muszą być rozważni
Jak zauważył Dziewit, gdy zapytać młodych ludzi, czy chcą mieć krótsze lekcje, powiedzą, że tak, bo pójdą np. pograć w piłkę. Ale będzie to odpowiedź często pod wpływem chwili i skutkująca krótką przyjemnością. Podobnie jest z galeriami handlowymi – gdy zapytać mieszkańców, czy chcą większą galerię, powiedzą, że tak. To przecież więcej sklepów, szersza oferta rozrywkowa czy gastronomiczna itd. Ale nie dostrzegają od razu długofalowego efektu, jakim może być upadek małych sklepów, utrata miejsc pracy, wymieranie centrum miasta. To rolą radnych jest, co podkreślał Dziewit, myślenie długofalowe, przewidywanie skutków dzisiejszych decyzji, których efekty będą w przyszłości.
Zbigniew Nowak, dyrektor Centrum Handlowego Gemini Park Tarnów, podniósł też temat zmian we współczesnym handlu. – Konkurencją dla nas wszystkich niezależnie, czy mówimy o galerii handlowej, czy sklepach przy ulicach Wałowej i Krakowskiej, jest handel w Internecie. To już 30 proc. obrotu. Tego też się boimy – mówił Zbigniew Nowak.
Ostateczna decyzja należeć będzie do radnych. Jak mówi radny Jacek Łabno, na to, co obecnie dzieje się w mieście (m.in. wyludnianie się centrum), wpływ ma wiele czynników, nie tylko działalność galerii handlowych.
– Są ludzie, którzy uważają, że budowa galerii handlowych to przyszłość miasta, rozwój, miejsca pracy i tak powinien wyglądać dzisiejszy handel. Ale są też ci, którzy zastanawiają się, jak taka galeria wpływa na funkcjonowanie miasta w całości, nie tylko poprzez pryzmat handlu, działalności kulturalnej czy wyglądu miasta. Jako radni musimy dostrzec argumenty obu stron, ustalić, co dla miasta jest dobre – podsumowuje Jacek Łabno, przewodniczący komisji rozwoju miasta i spraw komunalnych.
