W Polsce aż 58 proc. budynków ma więcej niż 40 lat, ale tylko 1‑2 proc. przechodzi corocznie modernizację. W Tarnowie dwie największe spółdzielnie mieszkaniowe, TSM i Jaskółka, mają w sumie ponad 240 bloków, w których jest około 16 tysięcy mieszkań. Ostatnie budynki oddano do użytku w latach 2009‑2010, ale pierwsze powstały wiele lat temu – w Jaskółce w 1961 roku, kiedy przekazano do zamieszkania dwa spółdzielcze bloki przy ul. Akacjowej 9 i Traugutta 18, a w Tarnowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w 1958 przy ul. Bema 15. Drugi blok przy tej samej ulicy został oddany do użytku rok później, a na koniec 1970 spółdzielnia dysponowała już 44 budynkami z 2 115 mieszkaniami. Z lat 60. minionego stulecia pochodzą najstarsze tarnowskie bloki, choć najwięcej powstało ich w okresie budowlanej prosperity w latach 1971 – 1980.
Nowe uregulowania prawne przyczyniły się do zmian w strukturze własności mieszkań. Przekształcenia na odrębną własność i powstanie wspólnot spowodowały, że spółdzielcze zasoby się kurczą, niemniej jednak wciąż jest ich sporo i muszą być modernizowane.
Docieplone i z centralną ciepłą wodą
W latach 80. minionego stulecia okazało się, że w tarnowskich blokach zaczęły przemarzać ściany, rozpoczęto więc ich docieplenia. Takie prace w TSM prowadzono od 1984, początkowo na ścianach szczytowych, ale później kontynuowano je na pozostałych elementach według obowiązujących norm. Pod koniec lat 90. w Tarnowie docieplano już całe budynki zarówno kilkupiętrowe, jak i wieżowce.
– Najpierw prowadziliśmy prace na osiedlach Jasna i Gumniska, a szeroki front robót rozpoczął się od 2007 roku na osiedlu Parkowa. Dziś w zasobach spółdzielni znajduje się 171 budynków wielorodzinnych, z których 29 nie ma żadnego docieplenia, 51 jest docieplonych częściowo, a 91 posiada kompleksowe docieplenie ścian szczytowych i pasmowych zgodnie z normami obowiązującymi w chwili wykonywania prac. Na przestrzeni lat wymogi się jednak zmieniały, obecnie musimy stosować coraz grubsze warstwy ocieplające, wykorzystując styropian – wyjaśnia Kazimierz Kępowicz, zastępca prezesa TSM.
Przy tego rodzaju inwestycjach uwzględniane są możliwości finansowe spółdzielni, a z tymi bywa różnie. Na opłacenie kosztów docieplenia gromadzone są pieniądze na funduszu remontowym w każdym bloku (podstawowa stawka obowiązująca mieszkańców to 1,33 zł za metr kwadratowy, ale może się zmieniać w zależności od budynku). Gdy pieniędzy brakuje, trzeba posiłkować się pożyczką z Centralnego Funduszu Remontowego oraz kredytami bankowymi zaciąganymi na dziesięć lat.
– Jeżeli udawało się uzyskać oszczędność energetyczną, można było korzystać z premii termomodernizacyjnej. W latach 2008 – 2018 wyniosła ona w TSM – 1 mln 434 tys. złotych, a kwota ta była „przypisana” do poszczególnych nieruchomości proporcjonalnie do osiągniętych oszczędności. Do 2016 roku istniała też możliwość pozyskania funduszy w ramach tzw. „białych certyfikatów”, przyznawanych przez Urząd Regulacji Energetyki na zadania zakończone. Za ich zbycie na towarowej giełdzie energii spółdzielnia uzyskała dodatkowo 2 mln 73 tys. zł. Obecnie sytuacja się skomplikowała, bowiem po zmianie przepisów można się starać o pieniądze tylko przed rozpoczęciem robót, a podpisać umowę z wykonawcą należy dopiero po decyzji URE. W praktyce procedura trwa kilka miesięcy, co zniechęca wykonawców. dokończenie na str. 12
dokończenie ze str. 11Ponadto wzrosły koszty przygotowania dokumentacji i audytów energetycznych. Dlatego ten sposób pozyskania dodatkowych funduszy nie daje już takich efektów jak poprzednio. Niemniej jednak nadal posiadamy na zbyciu pewną liczbę certyfikatów – dodaje wiceprezes.
TSM chce docieplać całe budynki i przy okazji remontować również balkony. Jest jednak warunek: blok musi mieć zabezpieczenie finansowe w postaci własnych pieniędzy, a większość lokatorów powinna pokryć dodatkowe koszty ratalnie w comiesięcznym czynszu.
Termomodernizacja to jednak nie wszystko, ważna jest również wymiana instalacji. Wspólnie z MPEC realizowany jest program podłączania budynków do sieci centralnej ciepłej wody – podłączono już 80 budynków. W trzech wieżowcach całkowicie zlikwidowano zasilanie gazowe, przechodząc na ccw oraz prąd w kuchenkach do gotowania. 99 proc. mieszkań posiada pełne opomiarowanie, a wodomierze są systematycznie wymieniane na urządzenia z odczytem radiowym.
Wielka płyta ma się dobrze
Pierwsze tarnowskie bloki były budowane metodą tradycyjną, później prym wiodła wielka płyta. Pierwszy blok stawiany z wykorzystaniem tej technologii oddano do użytku przy ul. Skowronków w 1971 roku. Potem budowano kolejne – przy Lwowskiej, Burtniczej, Pracy…Tarnowska Spółdzielnia Mieszkaniowa ma 89 bloków z wielkiej płyty, Jaskółka ponad 30: 18 na osiedlu Zielonym, 9 na osiedlu Północ i 7 przy ul. Lwowskiej. Podobne bloki ma w swoich zasobach Spółdzielnia Mościce i Miejski Zarząd Budynków – wszystkie były budowane w latach 1970‑1990. W sumie takich budynków jest ponad 150, mieszka w nich kilkadziesiąt tysięcy osób.
Administratorzy wielkopłytowych obiektów zapewniają, że co roku w budynkach odbywają się jesienne przeglądy budowlane dachów, klatek schodowych, okien oraz wszelkich instalacji, a raz na pięć lat sprawdza się je kompleksowo, zwracając uwagę na elementy otoczenia budynków. W wielu blokach z wielkiej płyty prowadzi się prace termomodernizacyjne – oprócz docieplenia ścian zabezpiecza się budynki przed wilgocią.
– Wielka płyta to jedna z bardziej udanych konstrukcji budowlanych, która charakteryzuje się dużą trwałością. Konstrukcja, z jakiej powstały budynki, jest trójwarstwowa, składa się z żelbetowej płyty, styropianu i płyty osłonowej, a poszczególne elementy zachodzą na siebie jak klocki lego. Nikt nie jest w stanie określić, ile mogą wytrzymać bloki budowane w tej technologii. Powinny stać jeszcze bardzo długo, ale wszystko zależy od czynników zewnętrznych i zabezpieczenia elementów konstrukcyjnych. Musimy tak zabezpieczyć budynki, by przetrwały jeszcze długie lata –podkreśla Zbigniew Sipiora, prezes TSM.
Kontrole wielkopłytowych bloków nie wykazują nieprawidłowości. Do najpoważniejszej usterki doszło dziesięć lat temu w jednym z wieżowców, gdzie między siódmą a ósmą kondygnacją osunęła się płyta osłonowa, mimo iż zabezpieczało ją sześć wieszaków ze stali nierdzewnej. Ekspertyza wykazała, że najprawdopodobniej zawinili robotnicy stawiający budynek w połowie lat osiemdziesiątych – mogli źle zamocować wieszaki, a poluzowanie ważącej tonę płyty pewnie przyspieszyły wstrząsy spowodowane wykonywanymi później w okolicach bloku pracami budowlanymi. Odpadająca płyta została zabezpieczona przez specjalny zespół alpinistyczny.
– To był jednostkowy przypadek, niemniej prowadząc prace termomodernizacyjne, mocujemy i skręcamy poszczególne warstwy konstrukcyjne, by jeszcze bardziej wzmocnić płyty – dodaje prezes.
