Pod jednym wszakże warunkiem, że ich zarządcy odpowiednio o nie zadbają. W Tarnowie, co widać gołym okiem, jest z tym problem. Na niektórych osiedlach szara płyta dominuje, ale wymaga pieczołowitej termomodernizacji. Bez tego grozi jej prędka degradacja i problemy, które mogą w przyszłości spędzać sen z oczu.
To ekipa Edwarda Gierka uznała w latach 70. poprzedniego stulecia, że problemy mieszkaniowe PRL‑u rozwiąże wielka płyta, czyli szybkie budowanie. Do dzisiaj wszystkie miasta – od powiatowych po stolicę kraju – mają blokowiska złożone z płyt. I choć prędko się okazało, że takie budowanie jest kosztowne i byle jakie, epoka metody OWT trwała dosyć długo. W całym kraju w wielkiej płycie zamieszkało 12 mln ludzi. W Tarnowie ostatnie bloki w tej technologii wzniesiono na przełomie lat 80. i 90., najwięcej na „Falklandach”. Zdążono wybudować 209 takich budynków.
Od tamtego czasu między specjalistami trwają dyskusje, jak długo wytrzyma wielka płyta. Na samym początku mówiono, że 40‑50 lat, a więc oznaczałoby to, że również w Tarnowie większość bloków OWT dożywa właśnie swoich ostatnich lat. Ale chyba nikt w to już nie wierzy – i słusznie.
Przetrzyma wybuch
– Na pytanie, jak długo przetrwają bloki OWT, nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ale na pewno jeszcze nie nadszedł na nie czas – mówi dr inż. Stanisław Kaczmarczyk, przewodniczący Rady Małopolskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budowlanych, uznany w kraju specjalista w tej dziedzinie. – Natura potrafi zaskakiwać. Nie tak dawno, gdy sądziliśmy, że 60‑letnie strunobetonowe dźwigary umieszczone w krakowskich Sukiennicach już powinny wykazywać oznaki zbliżającego się zagrożenia i nie należy zwlekać z ich wymianą, okazało się, że przetrwały w dużo lepszym stanie.
Dr inż. Kaczmarczyk twierdzi, że w swoim założeniu wielka płyta jest trwała i bezpieczna.
– To konstrukcja sztywna, powiedziałbym nawet, że o wysokim stopniu przesztywnienia, czyli mająca w zapasie pewne rezerwy wytrzymałościowe. Nawet po wybuchach gazu wewnątrz budynków tego typu nie stwierdzałem nic, co byłoby niepokojące dla całego obiektu. Nie było potrzeby ewakuacji wszystkich mieszkańców. Ale żeby wielka płyta nie ulegała prędkiej degradacji, trzeba o nią zadbać.
OWT ma kilka słabych punktów; jednym z najsłabszych są metalowe łączenia poszczególnych elementów. Chodzi nie tylko o dokładność montażu, ale i postępującą korozję. Dlatego dr inż. Kaczmarczyk zwraca uwagę:
Dla żywotności wielkiej płyty bardzo istotna jest termomodernizacja. Ona zdecydowanie spowalnia czy wręcz zatrzymuje wiele procesów niszczących. Mam na myśli choćby tzw. karbonatyzację, czyli wietrzenie betonu i korozję zbrojenia. Pod otuliną warstwy ocieplenia zmieniają się warunki na korzystniejsze, przez co pręty nie rdzewieją, nie pęcznieją i nie rozsadzają struktury od środka. Termomodernizacja zapobiega również dyfuzji pary wodnej, jej przenikaniu do wewnątrz.
Kłopot z wieżowcami
O ile Spółdzielnia Mieszkaniowa „Jaskółka” w Tarnowie w zasadzie już uporała się z problemem termomodernizacji wielkiej płyty, to w Tarnowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wciąż jest to poważny problem. Niektóre bloki już są ocieplone, ale większość albo jest ocieplona częściowo, albo wcale. Srebrne taśmy naklejone w punktach łączenia płyt, które pojawiły się przed laty, nie spełniają wystarczająco swojej roli. Tym bardziej że stan niektórych uszczelnień też pozostawia wiele do życzenia.
Kazimierz Kępowicz, wiceprezes TSM ds. technicznych, tłumaczy, że ustawowe zasady dotyczące dofinansowania termomodernizacji spółdzielczych bloków są niekorzystne, a mieszkańcy boją się brać na swoje barki duże koszty przedsięwzięcia.
– Jeśli przychodzi im dopłacić 50‑60 gr do każdego metra kwadratowego mieszkania na okres 10 lat, bo tyle trwa czas spłaty inwestycji, to jeszcze wyrażają na to zgodę, a jeśli już chodzi o 1 – 1,50 zł, o taką zgodę jest już trudno – mówi wiceprezes. – Mniejsze z tym kłopoty są w przypadku niższych budynków, większe w przypadku wieżowców, bo koszty są odpowiednio wyższe.
Zdaniem wiceprezesa, do mieszkańców nie dociera argument, że chociaż po dociepleniu wzrosną comiesięczne opłaty, jednocześnie obniżą się rachunki za centralne ogrzewanie.
– Mentalność ludzka jest taka, że nie patrzy się na to, ile się zaoszczędzi, ale ile do wszystkiego się dopłaci.
Mieszkanie na początek
Powstaje jednak pytanie, czy mentalność mieszkańców wielkiej płyty w TSM jest całkiem odmienna od mentalności mieszkańców osiedli SM „Jaskółka” czy wielu innych ocieplonych bloków w Krakowie albo Rzeszowie.
– W naszej spółdzielni regularnie zwracamy mieszkańcom nadpłaty za media, w ciągu lat zwróciliśmy już miliony złotych, a w wielu innych spółdzielniach pieniądze te trafiały na fundusze remontowe – odpowiada Kazimierz Kępowicz.
Beata i Andrzej kilka lat temu kupili 50‑metrowe mieszkanie w 11‑piętrowym wieżowcu przy ul. Westerplatte. – Jesteśmy małżeństwem na dorobku, koniecznie chcieliśmy mieć swoje mieszkanie, ale nie mamy dość pieniędzy, by wydać 230 tys. zł na własne M w nowo wybudowanym bloku, które mieliśmy na oku. Za swoje zapłaciliśmy około 150 tysięcy, a dla nas to różnica. Dziwimy się tylko, że nikt nie zabiega o to, żeby ocieplić wieżowiec. Czy ludziom, którzy tutaj mieszkają, nie zależy na tym, by ich mieszkania własnościowe długo służyły jeszcze ich dzieciom albo wnukom? Przecież to ich majątek, dorobek życia, można go komuś zostawić w spadku. Wielka płyta, pozostawiona sama sobie, niszczeje. Nic nie jest wieczne. Czy ktoś z tymi ludźmi o tym rozmawia, tłumaczy im to? My mamy nadzieję, że może za kilka lat przeprowadzimy się gdzie indziej.
Sąsiad w cenie
Jerzy Hebda, właściciel biura nieruchomości w Tarnowie, potwierdza, że mieszkania z wielkiej płyty mają wzięcie u wielu młodych ludzi, dla których ma być to pierwsze własne lokum. Wraz z rosnącą zamożnością potem poszukują innych możliwości. – Decyduje, oczywiście, cena. W blokowiskach metr kwadratowy kosztuje średnio ok. 3 tys. zł, lokale do remontu nawet poniżej 2 tysięcy. To prawda, że coraz większą uwagę klienci zwracają na sam budynek, jego wygląd z zewnątrz i wewnątrz, stan techniczny, otoczenie itp. Wykonana termomodernizacja na pewno jest teraz istotnym argumentem. Wrażenie się liczy, również estetyczne, ale wydaje się, że od ocieplenia jeszcze ważniejsze jest najbliższe sąsiedztwo. Życzliwi, spokojni sąsiedzi szczególnie zachęcają do podjęcia decyzji o zakupie.
Jerzy Hebda jest zdania, że mieszkania w blokach OWT wciąż można kupować bez obaw. – Co pewien czas wzbudzana jest medialna panika, że wielka płyta wkrótce się rozpadnie, lecz to nie ma nic wspólnego z twardymi argumentami.
Uspokaja także Kazimierz Kępowicz: Co 5 lat przeprowadzamy przeglądy techniczne budynków, wykonywane przez naszych pracowników specjalistów z zewnątrz co rok. Dotychczas nie odnotowaliśmy usterek istotnych dla zachowania bezpieczeństwa. Raz tylko, kilka lat temu, na jednej z kondygnacji wieżowca przy ul. Marynarki Wojennej oderwała się częściowo płyta elewacyjna.
Dr inż. Kaczmarczyk też twierdzi, że na razie nie ma podstaw do obaw. W kilku miastach trzeba było spiąć niektóre elementy OWT specjalnymi klamrami, na wszelki wypadek, lecz poza tym nie było poważniejszych ingerencji.
Przewodniczący izby inżynierów budowlanych przypuszcza, że jeszcze co najmniej przez pół wieku nie powinno pojawić się systemowe zagrożenie dla wielkiej płyty. Ale jak zostało powiedziane, płyta ocieplona przetrwa niezagrożona znacznie dłużej.
