Zarządcy budynków i przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowych zaznaczają, że licytacja jest ostatecznością, ale… – W przypadku długotrwałych zaległości finansowych spółdzielnia może żądać od sądu zgody na zlicytowanie mieszkania. My z tej możliwości jeszcze nie korzystaliśmy – informuje Kazimierz Kępowicz, wiceprezes Tarnowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – W takich sytuacjach staramy się o sądowy nakaz zapłaty, potem występujemy o nadanie mu klauzuli wykonalności i zwracamy się do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Ta droga jest dużo prostsza i zarządcy właśnie z niej korzystają najczęściej.
Z obwieszczenia komorniczego wynika, że 17 listopada w budynku Sądu Rejonowego w Tarnowie odbyła się pierwsza licytacja: „udziału dłużnika (…) wynoszącego 4/6 części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w Tarnowie przy ul. Bitwy pod Studziankami, usytuowanego na IV kondygnacji (trzecim piętrze) pięciokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego. Powierzchnia użytkowa mieszkania to 59,47 m kw. Kwota wywoławcza na licytacjach nieruchomości wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny odpowiadającej wartości rynkowej mieszkania. W tym przypadku cena wywoławcza mieszkania oszacowanego na 102 757 zł wynosiła dokładnie 77 067,75 zł.
Pieniądze uzyskane ze sprzedaży licytacyjnej zwracane są byłemu właścicielowi mieszkania – po odjęciu długu. Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, można sporo zyskać, ale są też minusy – może się zdarzyć, że kupimy mieszkanie lub dom z niechcianym lokatorem. Gdy ten nie będzie chciał się wyprowadzić, trzeba wszcząć procedurę eksmisyjną z wszelkimi tego konsekwencjami, jak na przykład obowiązkiem zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi mieszkania tzw. pomieszczenia tymczasowego.
– W tym roku odbyło się kilkanaście licytacji komorniczych, efekt był marny – kontynuuje wiceprezes TSM. – Nie ma chętnych, bo najczęściej w zadłużonym mieszkaniu nadal jest lokator. Niedawno, po raz pierwszy, w dwóch takich przypadkach zapewniliśmy zadłużonym mieszkańcom mniejsze mieszkania w formie wynajmu. Zgodzili się na przemeldowanie. Mimo wszystko było to dla nas korzystne, bo komornik szybko zlicytował puste lokale, a to znaczy, że przecięliśmy spiralę zadłużenia i odzyskaliśmy pieniądze. Zastanawiamy się również nad tym, czy w sytuacji, gdy nikt do licytacji nie staje, nie powinniśmy sami jako spółdzielnia zadłużonego mieszkania wykupić, by następnie rozpocząć procedurę eksmisyjną. Docelowo, gdy staniemy się pełnoprawnymi właścicielami, możemy takie lokale sprzedać na wolnym rynku, odzyskując sto procent ich wartości. Kolejny pomysł to przekształcenie dużego lokalu użytkowego mieszczącego się na parterze na cztery małe mieszkania, które proponować będziemy właścicielom poważnie zadłużonych mieszkań.
Tu jednak nic szybko się nie dzieje. Od rozmów z radą nadzorczą i pierwszego upomnienia wysłanego dłużnikowi do egzekucji komorniczej upływa niemal rok. W TSM zadłużenie liczone jest w milionach, a liczba dłużników w tysiącach.
W blokach i kamienicach należących do Miejskiego Zarządu Budynków dłużników jest wielu, licytacji bardzo mało. Czynszowy dług to około 2,5 miliona złotych. Pod młotek nie idą mieszkania komunalne, których lokatorzy mają największe zadłużenie, a jedynie własnościowe, dlatego do licytacji dochodzi sporadycznie. – Uchwałę o wniesieniu sprawy do sądu musi przegłosować wspólnota mieszkaniowa, upoważniając następnie zarządcę do podjęcia konkretnych kroków w sprawie zadłużonego mieszkania. Sądowy wyrok przekazywany jest komornikowi i to on przeprowadza licytację – tłumaczy Janusz Galas, prezes MZB.
– Co miesiąc przypominamy lokatorom, którzy nie płacą, o rosnącym zadłużeniu. Gdy dług nie jest spłacany, staramy się o nakaz sądowy. Mamy na koncie niejedną licytację z udziałem komornika – mówi Krystyna Sajdak, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej Mościce.
– Niestety, niektórych mieszkańców trzeba dyscyplinować, bo gdy oni nie płacą, to koszty spadają na pozostałych lokatorów – potwierdza Kazimierz Olszewski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Nadzieja”. – Nie mieliśmy dotąd licytacji, co nie znaczy, że nie mamy dłużników. Prowadzimy z nimi rozmowy, negocjujemy terminy spłat. Gdy zaległości przekraczają okres sześciu miesięcy, kierujemy wniosek do sądu. W bieżącym roku odnotowaliśmy sześć takich przypadków. Sądowe nakazy zapłaty okazały się skuteczne.
Zdarza się, że lokatorzy po zaciągnięciu pożyczki lub kredytu pod zastaw mieszkania popadają w zadłużenie, a wierzyciel (na przykład bank) od razu kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego. – Licytacji rzeczywiście jest więcej, ale nie z naszego wniosku, tylko firm, w których członkowie naszej spółdzielni zaciągnęli zobowiązania finansowe. My staramy się dogadywać z lokatorami, między innymi rozkładamy zadłużenie na raty – wyjaśnia Roman Kusek, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Jaskółka.
