Pod koniec 2021 roku spodziewałem się, że 2022 przyniesie korektę na rynku mieszkaniowym, ale wybuchła wojna w Ukrainie, która także u nas będzie miała swoje konsekwencje.
2021 rok przyniósł mocny wzrost cen mieszkań właściwie w całej Polsce. Po kryzysie 2008-2009 doszło do załamania cen. W niektórych lokalizacjach mieliśmy spadek nawet o około 50% w stosunku do szczytów z połowy 2008 roku. Trzeba jednak pamiętać, że ceny z 2008 roku były efektem bardzo mocnej hossy, pierwszej tak poważnej od początku zmian ustrojowych w Polsce. Możemy zatem mówić o bańce, która tworzyła się przez kilka poprzednich lat. Nie zmienia to jednak faktu, że przecena była spektakularna, a jej bezpośrednią przyczyną był kryzys światowy, nomen omen związany właśnie z rynkiem nieruchomości.
Potem przez kolejne kilka lat rynek mieszkaniowy w Polsce był w hibernacji, tym bardziej, że nasz kraj został mocno dotknięty przez drugi wielki kryzys, czyli kryzys strefy euro. Tak naprawdę dopiero w roku 2014 sytuacja zaczęła się poprawiać, jednak bardzo powoli. Przyspieszenie przypadło dopiero na lata 2018-2019. Popyt ruszył. Co ciekawe, głównie ze strony tych, którzy mieli gotówkę. W dużej mierze były to zatem zakupy inwestycyjne, przede wszystkim pod wynajem. Bardzo niskie stopy procentowe – czyli niskie oprocentowanie depozytów i lokat – sprzyjały szukaniu innych opcji. Jeśli ktoś dysponował większymi środkami, zakup mieszkania wydawał mu się dobrym kierunkiem.
Jednak prawdziwy boom obserwowaliśmy dopiero w ostatnich dwóch latach. Szczególnie zaś w roku 2021. Co prawda wybuch pandemii nas zaskoczył i wszyscy zamarli z pytaniem „co będzie? ”, ale trwało to dosłownie kilka miesięcy. Obniżone niemal do zera stopy procentowe, a to decyzje z początku 2020 roku, ustabilizowanie sytuacji materialnej gospodarstw domowych głównie za sprawą tarczy finansowej oraz mocna odbudowa gospodarki w dużej mierze „na sterydach” – czyli w związku z różnymi programami wsparcia prowadzonymi na świecie – których efekty obserwowaliśmy także w Polsce, przyniosła skutek. Niebojący się już o swoją finansową przyszłość Polacy zaczęli masowo korzystać z najtańszych w historii kredytów. To był główny powód boomu końca 2020 i całego 2021 roku.
W połowie zeszłego roku przewidywałem, że po pierwsze polska gospodarka wyhamuje, a po drugie stopy procentowe mocno pójdą w górę. Zakładałem także, że dojdzie do spadku cen materiałów budowlanych, bo w tak zwanym międzyczasie doszło jeszcze do mocnego wzrostu kosztów budowy mieszkań. Skoro mieliśmy do czynienia z boomem, to w ślad za nim zaczęły drożeć tereny pod budowę. Tym bardziej, że biurokracja dalej rządzi i w wielu miejscach terenów było po prostu za mało. Ale nie dlatego, że fizycznie już nie było gdzie budować, tylko opóźnienia w uchwalaniu planów zagospodarowania przestrzennego i długotrwałe procesy uzyskiwania WZ-ek ograniczały podaż gruntów. W dodatku popyt na materiały budowlane musiał oznaczać wzrost cen. Na to nałożyła się pandemia, czyli słynne już zerwanie łańcuchów dostaw, droższy fracht itd. itp. Ceny jeszcze bardziej wzrosły. W efekcie mimo mocnego wzrostu cen mieszkań deweloperzy wcale nie zarabiali istotnie więcej, bo wzrosły także koszty realizacji obiektów. Rok 2022 miał jednak – w moim przekonaniu – przynieść uspokojenie sytuacji i powolną normalizację jeśli chodzi o rynek tego wszystkiego, co do wybudowania mieszkania jest konieczne. Zresztą korekta zaczęła się już pod koniec 2021 roku. Jak na to nałożylibyśmy wyższe stopy procentowe, a zatem droższe kredyty – czyli ograniczenie popytu na mieszkania – to wynik był jasny: powinno dojść do spadku cen. Niewielkiego, bo trzeba pamiętać o tym, że wciąż można było zakładać zakupy inwestycyjne, także przez wielkie fundusze, które pojawiły się w Polsce.
Wybuch wojny wiele zmienił. Po pierwsze doprowadził do wzrostu cen materiałów budowlanych. Nie wiemy, czym to się skończy, ale powrót do poziomów z 2019 roku może trwać długo. Jeśli w ogóle kiedyś jeszcze takie poziomy zobaczymy. To oznacza, że nie będzie się dało tanio budować. Z drugiej strony wybuch wojny to jeszcze wyższa inflacja, co z kolei może oznaczać wyższe stopy procentowe, czyli jeszcze droższe kredyty hipoteczne. Zakupy inwestycyjne? Przy tak wysokich cenach musiałoby to oznaczać zupełnie inną kalkulację najmu.
Czy to się zatem jakoś biznesowo złoży? Dobre pytanie. Jest oczywiście jeszcze kwestia uchodźców z Ukrainy. To właśnie najem przez nich albo dla nich wymiótł w ciągu niemal dni nadwyżkę mieszkań do wynajęcia. Ale tu jest znowu wiele niewiadomych. Na czele z tym, że jeśli uda się doprowadzić do rozejmu – a najlepiej pokoju – za naszą wschodnią granicą, Ukraińcy w absolutnie zdecydowanej większości wrócą do swojej ojczyzny.
Wniosek? Koszty budowy mieszkań nie tylko na razie nie spadły, ale mocno wzrosły. Ograniczenie popytu będzie faktem. Jest tu oczywiście jeszcze kwestia uchodźców z Ukrainy i ich przyszłości w naszym kraju, ale może być na przykład tak, że po prostu najbliższy okres to zdecydowanie mniej rozpoczętych budów. Oczywiście za chwilę rusza rządowy program wsparcia zakupów mieszkań. Ale boję się, że jego początek nie przyniesie zasadniczych zmian. Ale o tym w którymś z kolejnych felietonów.
