Zgodnie z oczekiwaniami program „Bezpieczny kredyt 2%” rozruszał rynek kredytów hipotecznych. Ale warto też zwrócić uwagę na to, że wreszcie mocniej spadła stawka WIBOR.
No i stało się. Zgodnie z oczekiwaniami obserwatorów rynku mieszkaniowego wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2%” (de facto jest to po prostu kredyt o stałym koszcie pieniądza) rozruszało rynek kredytów hipotecznych. Są tacy, którzy mówią o boomie. Rzeczywiście w lipcu (program ruszył 1 lipca) mamy ponad dwuipółkrotny wzrost wartości wnioskowanych kredytów w stosunku do lipca zeszłego roku. W stosunku do czerwca 2023 wzrost nie robi już takiego wrażenia, bo tak naprawdę poprawę sytuacji na rynku hipotek obserwujemy od maja. Zaczęło się wszystko od złagodzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego warunków liczenia zdolności kredytowej, co zwiększyło wartość przyznawanych kredytów. Ale na pewno rządowy program zrobił najwięcej zamieszania, około 60% lipcowych wniosków to właśnie wnioski wynikające z programu kredytu o stałym koszcie finansowania. Osobiście uważam, że słowo „boom” jest trochę za mocne. Choćby dlatego, że mamy bardzo niską zeszłoroczną bazę, a do tej bazy się porównujemy. Poza tym wiemy, że już przynajmniej od maja wielu Polaków przygotowywało się do złożenia wniosku na kredyt z rządowego programu. Ale nie można było tego zrobić, bo program ruszył dopiero w lipcu. Zmierzam do tego, że lipiec ma zatem skumulowaną wartość wniosków z dłuższego czasu. Ale wszystko jedno, czy użyjemy określenia „boom” czy nie, na rynku zaczęło się dziać. Jednak zaczęło się dziać także z innego powodu.
Ostatnie tygodnie przyniosły spadek stawki WIBOR. W szczególności najpopularniejszej w przypadku kredytów hipotecznych, czyli WIBOR-u 3M, trzymiesięcznego. Jeszcze na początku lipca był on na obserwowanym – zresztą od miesięcy – poziomie 6,8%. Pod koniec lipca zeszliśmy do 6,6%. Niby niewiele, ale przy długookresowych kredytach hipotecznych już to widzimy. Jest to już odczuwalne. Zresztą nie tylko zakres ma znaczenie, ale to, że w ogóle w końcu po tylu miesiącach do spadku WIBOR-u doszło. Klienci dostali sygnał, że najgorsze za nimi, tak w każdym razie jest to interpretowane. Czyli jeśli teraz wezmę kredyt, to potem będzie już tylko lepiej. W rzeczywistości wcale nie musi tak być, ale to już zupełnie inny temat. Skąd ten spadek WIBOR-u? Oczywiście z powodu oczekiwań na pierwszą obniżkę stóp procentowych. Jak już pisałem kiedyś, WIBOR pokazuje średni koszt pieniądza na rynku przy pożyczce na dany okres. Ale w tym koszcie mieszczą się też oczekiwania co do zmian na przykład stóp procentowych w tym okresie. Jeśli mamy do czynienia ze wspomnianym WIBOR-em trzymiesięcznym, to będzie on pokazywał oczekiwania na najbliższe trzy miesiące. Jeśli w tym czasie rynek spodziewa się ruchów stóp, to te ruchy i ich zakres będą odzwierciedlone w stawce WIBOR. No a rynek po ostatnich wypowiedziach szefa Narodowego Banku Polskiego i kilku członków Rady Polityki Pieniężnej uważa, że we wrześniu dojdzie do pierwszej obniżki stóp procentowych. Ja uważam, że byłby to błąd, ale nie zmienia to faktu, że rzeczywiście do tego – jak się wydaje – zmierza większość Rady. No to skoro we wrześniu ma dojść do obniżki stóp, już w lipcu WIBOR na trzy miesiące będzie ją miał w cenach.
To jeszcze dla porządku jedna kwestia. „Bezpieczny kredyt 2%” nie ma oprocentowania 2%. W tym programie WIBOR zamieniany jest niejako na dwa procent. Ale do tego trzeba jeszcze dodać marże banku. W praktyce może być ona nieco wyższa niż w przypadku kredytu zwykłego opartego na stawce WIBOR. Ale całkowita różnica oprocentowania będzie i tak bardzo duża, skoro sam WIBOR 3M wynosi obecnie 6,6%. Czyli 4,6% punktu procentowego więcej, niż stawka z „Bezpiecznego kredytu 2%”.
No dobrze, a czy faktycznie można założyć, że jeśli teraz weźmiemy zwykły kredyt hipoteczny oparty na WIBOR, to jego oprocentowanie nie będzie już wyższe właśnie za sprawą tego, że nie wzrośnie już WIBOR? Kredyt hipoteczny jest na wiele lat, często na więcej niż dwadzieścia. A zatem takiego założenia nie możemy oczywiście zrobić. Ale w perspektywie pięciu – dziesięciu lat prawdopodobieństwo tego, że teraz właśnie mamy maksymalny poziom WIBOR-u jest duże. Z jednym zastrzeżeniem. Jeśli RPP zacznie mocno obniżać stopy procentowe już w tym roku, to ryzykujemy, że inflacja po spadku w okolice 6%-7% nie będzie spadać dalej, albo znowu wzrośnie. No i wtedy stopy będzie trzeba znowu podnosić. Czy do takiego poziomu, żeby przebić obecne notowania WIBOR-u? Czyli do poziomu, który spowoduje, że oprocentowanie kredytów będzie wyższe niż dzisiaj? Dobre pytanie…
A czy „Bezpieczny kredyt 2%” wpłynął na ceny mieszkań? O tym w jednym z kolejnych felietonów.
