Drugie półrocze 2024 roku doprowadziło do mocnego wzrostu cen mieszkań, szczególnie w dużych miastach. Głównym powodem tego było wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2%”.
Walka z inflacją ma swoją cenę. Ta cena to podwyżki stóp procentowych, które prowadzą do wzrostu oprocentowania kredytów. Chodzi o to, żeby wyhamować naszą chęć kupowania. Ci, którzy mają kredyty, muszą więcej płacić, bo rata wzrasta. Czyli mniej im zostaje. Ci, którzy planują je wziąć albo ich nie biorą ze względu na wzrost ich kosztu, muszą bardziej zacisnąć pasa i ograniczają wydatki niezwiązane z kredytem. A zatem popyt spada. Spadek popytu ma wywołać ograniczenie wzrostu cen. Zgodnie z zasadami działania mechanizmu rynkowego: jak popyt spada a podaż się nie zmienia, to spada cena równowagi wynikająca z nakładania się popytu i podaży na rynku.
Nie mieliśmy tak mocnego wyskoku inflacji od dwudziestu z górą lat. Stąd też od ponad dwudziestu lat nie widzieliśmy tak wysokich stóp procentowych. Wpłynęły one także, co jasne, na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Sytuacja była nadzwyczajna także dlatego, że krótko przed atakiem inflacji walczyliśmy ze skutkami pandemii, co oznaczało rekordową obniżkę stóp procentowych. Czyli kredyty stały się tak tanie, jak nigdy w historii. Jeśli ktoś je zaciągnął w roku 2020 albo w 2021, jeszcze przed pierwszymi podwyżkami stóp, przeżył swoistą terapię szokową. Przy dwudziestopięcioletnim kredycie miesięczne płatności wzrosły bowiem w roku 2022 ponad dwukrotnie. Konkretnie: przy kredycie na poziomie 400 000 tysięcy złotych oznaczało to wzrost z około 1700 PLN miesięcznice do 3300 PLN miesięcznie. Mało tego, w 2022 roku zaczął się dwunastomiesięczny okres spadku realnych wynagrodzeń. Czyli na mniej nas było stać, bo mniej środków realnie mieliśmy do dyspozycji. A to też ograniczało nasze chęci brania kredytów hipotecznych. No i to wszystko doprowadziło do załamania rynku tychże kredytów. A to z kolei wpłynęło na rynek mieszkaniowy, który mocno zwolnił. Ale nie doszło do poważnego spadku cen. Deweloperzy niechętnie wprowadzali jakieś obniżki. Jeśli już, to głównie ci, którzy wspomagali się przy budowie kredytem.
Pamiętajmy jednak, że do roku 2021 rynek mieszkaniowy miał się naprawdę dobrze, sprzedaż się rozkręcała, ceny rosły. A to z kolei oznaczało, że w wielu przypadkach kredyt nie był potrzebny, bo można było realizować inwestycje własnymi środkami i środkami z wpłat klientów. Sporo mieszkań kupowano inwestycyjnie, na wynajem, popyt pochodził także od zagranicznych funduszy. Na rynku coraz mocniej działali także tzw. fliperzy, którzy specjalizują się w kupowaniu mieszkań w stanie surowym, albo w złym stanie, i podnoszeniu ich standardu. Tak czy inaczej, jeśli obserwowaliśmy spadki cen wynikające z załamania akcji kredytowej, to raczej kilkuprocentowe.
Trzeba jeszcze dodać, że wzrost cen mieszkań do roku 2022 wynikał nie tylko z rosnącego popytu, ale także ze wzrostu kosztów budowy. Drożało wszystko. Od terenów pod realizację inwestycji, przez materiały budowlane, na pracownikach kończąc. W połowie 2022 roku sam koszt wybudowania mieszkania, bez kosztów działki, marketingu itd. itp. w średnim standardzie dobijał do 6500 PLN. Czyli był o połowę wyższy, niż w roku 2017.
Ale największym problemem stały się tereny pod budowę. I możemy teraz dyskutować, czy to tylko efekt długotrwałych procesów przygotowania terenów, często zajmujących lata, czy hamowania realizacji inwestycji ze strony posiadaczy gruntów, czekających na jeszcze wyższe ceny, czy też działania typowych spekulantów. Ale właśnie ze względu na brak miejsc do budowania, które razem z silnym popytem na mieszkania doprowadziło do wzrostu cen, liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych, szczególnie w dużych miastach, w 2022 roku spadła. Czyli zaczęły się ograniczenia podaży. Na początku nie wywołało to problemów, bo jednocześnie załamała się akcja kredytowa, popyt spadł, o czym pisałem na początku. Ale niestety na to wszystko przyszedł program „Bezpieczny kredyt 2%”.
Nikt chyba nie spodziewał się aż takiego zainteresowania programem. Sam widziałem kolejki w bankach. I dlatego aż taki ruch cen mieszkań zaskoczył chyba wszystkich. Spodziewaliśmy się wzrostu, ale na poziomie kilku procent. Nawet nie dziesięciu. Tymczasem są takie miejsca jak Kraków, gdzie mówimy o zmianach o dwadzieścia pięć procent. I to w ciągu miesięcy. A to jest chora sytuacja. Mało tego: przy takim wzroście cen skorzystanie z programu „Bezpieczny kredyt 2%” pod koniec jego trwania dawało dużo mniejsze oszczędności. To znaczy dalej kredyt oznaczał mniejsze płatności niż przy standardowym kredycie, ale jednak z powodu tego, że trzeba było płacić dużo więcej za porównywalne mieszkania, korzyści nie były już tak spektakularne. Trzeba było bowiem wziąć większy kredyt, żeby kupić takie samo mieszkanie.
Program „Bezpieczny kredyt 2%” się skończył. Ale teraz mamy nowy program. Co on oznacza i co się moim zdaniem będzie działo na rynku mieszkaniowym w najbliższych kwartałach? O tym w jednym z kolejnych felietonów.
