Znawcy rynku nieruchomości twierdzą, że najważniejsze są na nim trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. I trudno z takim sądem polemizować. Największe spadki cen dotyczą tych mieszkań, których usytuowanie z pewnością do najlepszych nie należy. W okresie boomu mieszkaniowego lat 2005 – 2008 realizowano obiekty w najróżniejszych miejscach. Popyt był tak duży, że nawet w mniej atrakcyjnych lokalizacjach sprzedawano dziury w ziemi. W kryzysie, kiedy popyt się załamał, spadki dotknęły przede wszystkim takich właśnie mieszkań. W dobrych lokalizacjach do transakcji dochodziło, choć, co oczywiste, także i tu ich intensywność spadła, co pociągnęło za sobą spadki cen. Jednak były one dość ograniczone.
Warto także zwrócić uwagę na fakt, że proces tanienia mieszkań, który obserwujemy, w wielu przypadkach związany jest także z niższym ich standardem. Czyli innymi słowy: ceny nie spadły aż tak bardzo, po prostu mamy na rynku tańsze, bo wykonane na przykład z gorszych materiałów albo gorzej wyposażone mieszkania, które zaniżają średnią cenę. A zatem trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, jak duża jest przecena.
W ostatnim czasie wystąpiły dodatkowo przynajmniej trzy czynniki, które nie pozwoliły i nie pozwalają na wzrost popytu na rynku nieruchomości. Po pierwsze Komisja Nadzoru Finansowego dramatycznie wręcz ograniczyła zdolność kredytową. Dziś wiemy, że było to błędem i że ma dojść do zmian w przepisach. Po drugie z uwagi na hamowanie gospodarki przez kilkanaście miesięcy spadały w Polsce realne wynagrodzenia, co przekładało się na to, że Polacy mieli mniej środków do dyspozycji. Z jednej strony ograniczało to zdolność kredytową, z drugiej chęć do zaciągania zobowiązań. I po trzecie wreszcie zakończył się program „rodzina na swoim”. W najgorszym zresztą, z punktu widzenia rynku, momencie. A nowy program rządowy jest opóźniony. W efekcie rynek nieruchomości osłabł jeszcze bardziej.
Ceny mieszkań spadły zatem dość mocno. Czy jest jeszcze miejsce na kolejne obniżki? Nawet jeśli, to, jak się wydaje, już dość ograniczone. Oczywiście przy założeniu, a takie założenie stawiam, że w drugim półroczu dojdzie do odbicia w gospodarce. Przyszły rok powinien charakteryzować się spadkiem bezrobocia i wzrostem realnych wynagrodzeń. W dodatku, jak sądzę, ruszy w końcu nowy rządowy program wsparcia budownictwa „mieszkanie dla młodych”. Stopy procentowe powinny jeszcze pójść w dół, co będzie oznaczało potanienie kredytu. Korzystne, z punktu widzenia liczenia zdolności kredytowej, zmiany ma wprowadzić także Komisja Nadzoru Finansowego. Tu szczegółów jeszcze nie znamy, trudno zatem stwierdzić, jak bardzo pomoże to rynkowi. Mam jednak nadzieję, że po przykrych doświadczeniach, związanych z poprzednimi rekomendacjami, tym razem rynek otrzyma wsparcie także z tej strony. No i, w co wierzę, lepsze informacje ze świata poprawią nastroje Polaków. Bo z pewnością obecnie są oni przestraszeni wszechogarniającą, funkcjonującą od dłuższego czasu wizją katastrofy gospodarczej. A zmiana nastawienia pomoże w podejmowaniu decyzji zakupowych. Także na rynku mieszkaniowym.
Wygląda zatem na to, że jeśli ktoś zamierza kupić mieszkanie, to powoli powinien zacząć się za nim rozglądać. 2013 rok, ewentualnie pierwsza połowa 2014, mogą być dobrym momentem na podjęcie decyzji w tej kwestii. Tym bardziej że, jeśli interesuje nas ciekawsza lokalizacja, to nie jest przecież tak, że co chwilę coś atrakcyjnego pojawia się na rynku. A zatem szukać warto, choć z pewnością nie należy się spieszyć. Bo boomu mieszkaniowego i związanego z nim silnego wzrostu cen z pewnością na razie nie będzie.
