Mniej więcej w okolicach 2003 roku rozpoczął się okres prosperity na rynku mieszkaniowym. Wiązało się to z kilkoma czynnikami, cztery, moim zdaniem, były najważniejsze. Po pierwsze, zaczęła się wyraźnie poprawiać sytuacja społeczeństwa. Na przełomie 2002 i 2003 roku odnotowywaliśmy w Polsce najwyższy w historii poziom bezrobocia, przekroczył on 20%. Potem zaczął jednak systematycznie spadać, co wiązało się z wyraźnym przyspieszeniem gospodarki. Rosły wynagrodzenia, lepiej ocenialiśmy perspektywy. Po drugie, bardzo mocno zmieniło się podejście systemu bankowego do kredytów hipotecznych. Właściwie możemy mówić o tym, że rozpoczęła się wojna o klientów. W dodatku odkryto potencjał drzemiący w kredytach walutowych. Duża różnica między stopami procentowymi w Polsce, Szwajcarii, USA czy strefie euro powodowała nawet kilkudziesięcioprocentowe różnice w miesięcznych płatnościach. Szczególnie dotyczyło do kredytów w CHF. Jak się to skończyło dla wielu osób, dzisiaj już wiemy, wtedy jednak perspektywa wyraźnego spadku wartości złotego wydawała się bardzo mało prawdopodobna. Po trzecie, nastąpiło zwiększenie aktywności ze strony deweloperów i sytemu bankowego finansującego ich działalność. Choć faktem jest, że ta zmiana była możliwa ze względu na wyraźny wzrost zamożności społeczeństwa, była ona zatem, w pewnym sensie, efektem wtórnym. Swoje zrobiło tu także – i to jest czwarty czynnik – wejście Polski do Unii Europejskiej, co obniżyło ryzyko związane z działalnością w naszym kraju. Nie tylko pod kontem rynku deweloperskiego, ale także inwestowania w nieruchomości w Polsce.
Tak czy inaczej, od 2005 roku przeżywaliśmy już prawdziwy boom z olbrzymim wzrostem cen. Wszystko skończyło się jednak w 2008 roku w związku ze światowym kryzysem. Ale nie tylko dlatego – po prostu wzrost cen w Polsce był tak gwałtowny, że do korekty musiało dojść. Mieliśmy więc do czynienia z typową bańąa spekulacyjną, która po prostu wcześniej czy później musiała pęknąć. I pękła. Rynek się załamał, wielu deweloperów przypłaciło to zakończeniem działalności. Sytuacja zaczęła się powoli poprawiać w roku 2010. Powoli, bo nawet ci deweloperzy, którzy przetrwali, często borykali się z problemami, choćby wynikającymi z drogo kupionych „banków ziemi”.
Szybko jednak znowu doszło do pogorszenia z uwagi na kryzys zadłużeniowy w Europie, który zaowocował kolejnym wyhamowaniem polskiej gospodarki (otarliśmy się w 2013 roku o recesję) i wzrostem bezrobocia. Swoje zrobiła także działalność Komisji Nadzoru Finansowego, która bardzo mocno ograniczyła dostęp do kredytów.
Mniej więcej półtora roku temu trend się znowu odwrócił. Sytuacja gospodarcza się poprawiła, przestaliśmy patrzeć na przyszłość w czarnych barwach, KNF nieco odpuściła w kwestii liczenia zdolności kredytowej, choć wprowadziła wkład własny w kredytach hipotecznych. No i bardzo wyraźnie spadły stopy procentowe. Wydaje się, że właśnie te dwa czynniki, czyli poprawa w gospodarce i lepsza ocena perspektyw oraz niskie stopy są głównymi czynnikami powodującymi wzrost popytu. No i oczywiście trzeba pamiętać o tym, że jesteśmy na zupełnie innych poziomach cenowych niż w roku 2008. W wielu miejscach ceny w dalszym ciągu są niższe nawet o 50%.
Czy zatem grozi nam kolejna bańka spekulacyjna? Moim zdaniem nie, choćby ze względu na wspomniany już przeze mnie wkład własny, który będzie jeszcze rósł, osiągając docelowo 20%. Nie mamy także widoków na gwałtowne przyspieszenie gospodarki i wyraźną, szybką poprawę sytuacji społecznej tak, jak było to choćby w roku 2006 czy 2007. Mamy niskie stopy procentowe, ale bez wyraźnego spadku bezrobocia i wzrostu realnych wynagrodzeń to za mało, żeby doszło do skokowego wzrostu popytu. Tu bardziej trzeba pamiętać o tym, że w przyszłości stopy będą wyższe, a to będzie oznaczało wyższe miesięczne płatności. W perspektywie kilku lat być może nawet o 20%. I to jest dzisiaj, nie tylko z punktu widzenia kredytobiorców, największe zagrożenie.
